Mythbusters: Är bostad en investering?
I Sverige finns nästan en fanatisk övertygelse om att bostäder alltid går upp i pris, åtminstone över tid. Jag tänkte ta en titt på vad som krävs för att en bostad faktiskt ska vara en investering. För om bostad inte är en investering, då spekulerar just nu svenska folket i bostäder för ungeför 2700 miljarder kronor.
Det är en ohygglig siffra, tur att Svenska statens utveckling går åt andra hållet, ner mot under 1000 miljarder om jag minns rätt. Grekland har däremot motsatt fördelning (3000 miljarder har staten i skuld, medan privatpersoner ligger på 700 miljarder).
Till uträkningen, för att en bostad ska öka i värde räknar jag på följande parametrar:
Bostad: 2 MSEK
Lån: 85 %
Ränta: 5 % (Räntekostnad: 0,05*0,7)
Vinstskatt: 20 %
0,85*(0,05*0,7)=0,02975
Lägg till inflation på 2 % och vi hamnar på en absolut lägsta nivå på 5 % i värdeökning på en bostad om året. Då har jag dessutom ignorerat kapitalkostnaden för insatsen, dvs 300 000 kr. Om man ska vara korrekt behövs väl åtminstone 5 % avkastningskrav på insatsen också vilket gör att total avkastning bör ligga på 6 %/år.
Vidare uppstår en hel del andra kostnader på en bostad, förslitning, renovering och driftskostnader. Dessa borde vara med i kalkylen, men så länge man måste bo i en bostad kan dessa likställas med en hyreslägenhet och därför skippar jag den kostnaden (vilket egentligen inte borde göras, men i brist på bra siffror gör jag det enkelt för mig själv).
Konstaterat att minst 6 % redan krävs, dock så uppstår det ju lite kostnader för en bostad. När du säljer denna kommer du få skatta på 2/3 av vinsten med 30 % vilket är 20 % som jag räknar med (fast numera är skatten 22 % på hela beloppet, vilket faktiskt är en höjning som infördes 2008).
Om vi då gör om uträkningen och säger att vi vill ha 5 % avkastning efter skatt (skatten är dessutom extremt dåligt utformad då man betalar skatt för inflationen):
(0,02975+0,02)/0,8=0,0621875 eller drygt 6,2 %
Ska vi slänga ihop allt ovetenskapligt med en addering av kapitalkostnad, drift, värdeminskning, slitage och såklart mäklararvodet (som också är en "kostnad" på hela beloppet, dvs inflationskostnad) så tror jag det behövs värdeökningar med 10 % per år. Nej inte behövs, det krävs 10 % per år i värdeökning på en bostad för att det ska vara lönsamt.
Låter det för bra för att vara sant? Ja då är det ofta så. 10 % per år är en fördubbling av priset var 7:e år. Helt ohållbart när löner ökar med inflationen +/-1 %.
Jag anser således att bostadsköp är spekulering i att någon annan kommer betala mer för bostaden i framtiden och att det görs med extremt hög belåning (med för låga/inga amorteringskrav). Kan också vara så att svenska folket är för dåliga på matematik och ekonomi att vi inte förstår att bostaden är en kostnad eftersom den ökar i värdet på papperet samtidigt som staten bestämt sig för att man ska betala vinstskatt.
On the next episode of mythbusters: Äter inflationen upp lån?
Det är en ohygglig siffra, tur att Svenska statens utveckling går åt andra hållet, ner mot under 1000 miljarder om jag minns rätt. Grekland har däremot motsatt fördelning (3000 miljarder har staten i skuld, medan privatpersoner ligger på 700 miljarder).
Till uträkningen, för att en bostad ska öka i värde räknar jag på följande parametrar:
Bostad: 2 MSEK
Lån: 85 %
Ränta: 5 % (Räntekostnad: 0,05*0,7)
Vinstskatt: 20 %
0,85*(0,05*0,7)=0,02975
Lägg till inflation på 2 % och vi hamnar på en absolut lägsta nivå på 5 % i värdeökning på en bostad om året. Då har jag dessutom ignorerat kapitalkostnaden för insatsen, dvs 300 000 kr. Om man ska vara korrekt behövs väl åtminstone 5 % avkastningskrav på insatsen också vilket gör att total avkastning bör ligga på 6 %/år.
Vidare uppstår en hel del andra kostnader på en bostad, förslitning, renovering och driftskostnader. Dessa borde vara med i kalkylen, men så länge man måste bo i en bostad kan dessa likställas med en hyreslägenhet och därför skippar jag den kostnaden (vilket egentligen inte borde göras, men i brist på bra siffror gör jag det enkelt för mig själv).
Konstaterat att minst 6 % redan krävs, dock så uppstår det ju lite kostnader för en bostad. När du säljer denna kommer du få skatta på 2/3 av vinsten med 30 % vilket är 20 % som jag räknar med (fast numera är skatten 22 % på hela beloppet, vilket faktiskt är en höjning som infördes 2008).
Om vi då gör om uträkningen och säger att vi vill ha 5 % avkastning efter skatt (skatten är dessutom extremt dåligt utformad då man betalar skatt för inflationen):
(0,02975+0,02)/0,8=0,0621875 eller drygt 6,2 %
Ska vi slänga ihop allt ovetenskapligt med en addering av kapitalkostnad, drift, värdeminskning, slitage och såklart mäklararvodet (som också är en "kostnad" på hela beloppet, dvs inflationskostnad) så tror jag det behövs värdeökningar med 10 % per år. Nej inte behövs, det krävs 10 % per år i värdeökning på en bostad för att det ska vara lönsamt.
Låter det för bra för att vara sant? Ja då är det ofta så. 10 % per år är en fördubbling av priset var 7:e år. Helt ohållbart när löner ökar med inflationen +/-1 %.
Jag anser således att bostadsköp är spekulering i att någon annan kommer betala mer för bostaden i framtiden och att det görs med extremt hög belåning (med för låga/inga amorteringskrav). Kan också vara så att svenska folket är för dåliga på matematik och ekonomi att vi inte förstår att bostaden är en kostnad eftersom den ökar i värdet på papperet samtidigt som staten bestämt sig för att man ska betala vinstskatt.
On the next episode of mythbusters: Äter inflationen upp lån?
Kommentarer
Trackback
